Рефинансирование ипотечного кредита

Содержание

Рассмотрим, что представляет собой рефинансирование ипотечного кредита. Итак, с одной стороны, ипотека или ипотечные кредиты представляют собой крупнейшие по сумме и длительнейшие по сроку формы займа для физических лиц. Таким образом, рефинансирование ипотеки предоставляет возможность существенной экономии личных финансов.


С другой стороны, процесс рефинансирования ипотечного кредита влечет дополнительные расходы, которые отсутствуют при рефинансировании беззалоговых кредитов. Итак, рефинансирование ипотеки представляет выдачу нового кредита в новом банке для погашения старого под непосредственный залог недвижимости.

Рефинансирование ипотеки проводится банками довольно охотно, ведь это программа, которая позволяет переманивать заемщиков у конкурентов и не несет особых рисков, так как предполагает твердый залог. На сегодняшний день рефинансирование ипотеки других банков предлагается многими банковскими учреждениями, в том числе крупнейшими.

Зачем требуется проводить ипотечное рефинансирование? ↑

Ипотечные кредиты оформляются на довольно-таки длительный срок. Банки готовы кредитовать приобретение недвижимости на 15 лет, порой сроки достигают 30 лет. Кредит выдают на условиях, предполагающих сложившуюся на момент выдачи рыночную конъюнктуру. Со временем данные условия меняются, как в худшую сторону, так же и в лучшую. При изменении условий в лучшую сторону (например, брали под 20% годовых, а нынче выдаются под 15% годовых) есть смысл перекредитования непосредственно по новым условиям, то есть, проведения рефинансирования ипотечного кредита.

Случается и такая ситуация, когда взяли ипотечный кредит, купили недвижимость, после этого поменялась конъюнктура, и данная недвижимость значительно выросла в цене. А к этому времени определенная часть кредита погашена. И тут хочется увеличить сумму кредита, так как залог позволяет это сделать. К примеру, чтобы приобрести другую недвижимость в кредит и при этом не закладывать ее. Если банк, где получен кредит, не желает увеличить его сумму, можно обратиться и в другой банк, провести рефинансирование ипотеки с повышением суммы долга. В двух случаях рефинансирование ипотеки будет выгодно заемщику.

Условия программы рефинансирования ипотеки ↑

Каждый банк предлагает свои условия рефинансирования, но в целом в них много общего. Так, к примеру, ипотечный кредит выдается как в сумме, требуемой для погашения уже имеющейся задолженности, также и в большей сумме, до 70-80% от стоимости недвижимости в залоге. Ставки по рефинансированию ипотечного кредита схожи со ставками по программам ипотечного кредитования, порой могут иметь небольшие отличия в большую сторону.

Необходимый пакет документов для проведения непосредственного рефинансирования ипотеки включает те же документы, что и для нового кредита на покупку под залог недвижимости, а еще все договора по данной ипотеке, справку кредитора о наличии, характере задолженности и сумме самой задолженности. В отдельных банках, проводящих рефинансирование ипотеки, требуется, чтобы в справке указывалась кредитная история заемщика по определенному кредиту: были ли просрочки в погашении, если да, то какое количество раз, на какие сроки.

Для проведения рефинансирования ипотеки не потребуется обязательного согласия банка-кредитора: зависит все лишь от решения нового банка, который готов перекредитовать.

Возможный налоговый вычет при проведении рефинансирования ипотеки ↑

При рефинансировании ипотечного кредита предполагаются некоторые дополнительные расходы. При получении нового кредита понадобится какая-нибудь комиссия, а то и несколько. В лучшем случае это 1% от суммы. Может понадобиться экспертная оценка стоимости недвижимости, которая производится обычно за счет заемщика. Нотариальное удостоверение уже нового договора ипотеки, уплата госпошлин также ложится на расходы клиента.

Программа рефинансирования ипотечного кредита ↑

Заемщик, который имеет ипотечный кредит в определенном банке, обращается в иной банк с вопросом о возможности перекредитования. Получив предварительное согласие на рассмотрение заявки, собираются необходимые документы для проведения рефинансирования ипотеки и подается заявка в другой банк на рефинансирование.

Этот другой банк рассматривает все документы, принимает решение. При положительном решении заемщик уведомляет предыдущий банк о намерении в полной мере рассчитаться по кредиту, так как проводит рефинансирование ипотеки. Другим банком выдается кредит, который перечисляется на погашение задолженности в 1-м банке.

После полного погашения действующей задолженности первый банк должен обязательно расторгнуть договор ипотеки, провести снятие запрета на отчуждение недвижимости. После этого заемщиком подписывается договор ипотеки со 2-м банком, предварительно получив необходимые выписки.

После этого процедура рефинансирования ипотеки считается пройденной: отношения заемщика с 1-м банком заканчиваются, а погашение кредита будет обязательно производиться во втором банке и уже по новым условиям.

Теперь понятно, что такое рефинансирование ипотеки. Банки в момент перекредитования заемщика могут помочь ему в снижении своих кредитных расходов и в экономии на уже действующем кредите.

Выгодно ли рефинансирование ипотеки? ↑

Почему же рефинансирование ипотечного кредита настолько выгодно:

  • Ваш платеж ежемесячный и срок выплаты кредита будет меньше;
  • Появление возможности замены, а также высвобождения залогов;
  • Возможный выбор удобной даты, метода погашения;
  • Отсутствующие скрытые комиссии;
  • В первый год обслуживания страхование имущества может производиться за счет банка;
  • Индивидуальный подход к организационному процессу кредита, сопровождение в момент оформления.

Может быть лучше плавающая ставка? ↑

Хорошим выходом для сторонников той точки зрения, что ипотечный кредит вскоре значительно подешевеет, является кредит с плавающей ставкой. В таком случае с процессом удешевления ресурсов для банка снижается ставка по кредиту, тогда отпадет необходимость в непосредственном проведении рефинансировании. А это в свою очередь приводит к тому, что не понадобится оплачивать какие-либо расходы при оформлении уже нового кредита. Как считают эксперты, программы рефинансирования ипотеки первыми могут запустить банки, которые предлагают плавающую ставку по ипотеке. Банки, предлагающие на сегодняшний день кредиты с плавающей ставкой, скоро предложат и рефинансирование, так как это дает возможность привлечения клиентов с положительной кредитной историей. Ведь каналов приобретения новых клиентов не так уж и много на нынешнем рынке. Рекомендуется заемщикам брать кредит по плавающей ставке без надежд на рефинансирование, понимать, что ставки по кредитам на ипотечный период могут снижаться, а могут повышаться при удорожании стоимости привлеченного ресурса.

Хотя, такая непредсказуемость сопряжена с рисками: при отсутствии уверенности, что ближайшие 20-30 лет не произойдет финансовый кризис, соответственно, не подорожают ресурсы для банка, ваш выбор – стабильная ставка, которую банкам повышать запрещено законом. Затем, возможно и рефинансирование после того, как банковская система уже оправится от кризиса. Обязательно, не забыть заранее убедиться в согласии банка на данную процедуру. При изменении рыночной ситуации банки, скорее будут вести непосредственные переговоры о процессе снижения ставки посредством реструктуризации задолженности, чем отпускать дисциплинированного клиента.